Deux offres de prêt affichant le même taux nominal peuvent présenter plusieurs milliers d’euros d’écart sur la durée. Le taux ne dit presque rien du coût réel : il n’en couvre qu’une partie, et pas nécessairement celle où il y a quelque chose à gagner.
Voici les cinq postes qui composent le coût d’un crédit, et celui sur lequel se concentre l’essentiel de la marge de manœuvre.
Les cinq postes
Ce qui compose le coût d'un crédit
| Option 1 | Option 2 | |
|---|---|---|
| Intérêts | Proportionnels au capital, au taux et à la durée | Faible sur le taux, forte sur la durée |
| Assurance emprunteur | Selon l'âge, la santé, la quotité et le capital | Très forte — choix libre de l'assureur |
| Garantie | Cautionnement ou hypothèque | Réelle, selon la formule retenue |
| Frais de dossier | Fixes, prélevés au déblocage | Négociable, surtout sur un dossier complet |
| Frais de courtage | Dus uniquement après déblocage des fonds | Négociable |
Tous entrent dans le calcul du TAEG, qui constitue l’unique base de comparaison honnête entre deux propositions. Le TAEG est également ce qui est confronté au seuil de l’usure, lequel dépend de la catégorie et de la durée du prêt.
L’assurance, le poste le plus sous-estimé
C’est là que se joue l’essentiel, et c’est presque toujours le poste sur lequel on ne négocie pas.
L’assurance emprunteur représente une fraction importante du coût total d’un crédit immobilier — une part d’autant plus lourde que les taux d’intérêt sont bas, puisqu’elle ne dépend pas d’eux. Sur certains profils, notamment les emprunteurs jeunes et non-fumeurs, l’écart entre le contrat groupe de la banque et une assurance déléguée se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.
Ce que la loi Lemoine a changé
La loi du 28 février 2022 a supprimé les principaux obstacles au changement d’assurance :
- La résiliation à tout moment, sans frais, sans préavis et sans condition d’ancienneté du contrat. Vous pouvez changer dès la signature de l’offre de prêt, ou plus tard.
- La suppression du questionnaire de santé, sous deux conditions cumulatives : une part assurée n’excédant pas 200 000 € par emprunteur, et un remboursement intégral avant le 60e anniversaire de l’assuré.
- Le droit à l’oubli ramené à cinq ans pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C.
Deux précisions utiles. Le plafond de 200 000 € s’apprécie par assuré, ce qui permet à un couple empruntant à parts égales d’atteindre 400 000 € tout en restant dispensé. Et le mode de calcul de cet encours cumulé, longtemps interprété de façon hétérogène, a été clarifié : à compter du 1er septembre 2026, seuls les crédits immobiliers entrent dans le décompte, à l’exclusion des crédits à la consommation et des prêts professionnels.
Comment la banque peut refuser
Elle ne peut refuser une délégation que pour un motif précis : l’absence d’équivalence des garanties, appréciée selon des critères définis. Elle dispose d’un délai de dix jours ouvrés pour répondre, et tout refus doit être motivé par écrit de façon exhaustive, précisément pour vous permettre de présenter une offre conforme.
Ces obligations n’ont pas toujours été respectées : plusieurs établissements ont été sanctionnés par la DGCCRF pour des pratiques dilatoires. Un refus non motivé, ou une absence de réponse dans le délai, n’est donc pas une fatalité à accepter.
La durée : l’arbitrage le plus lourd
Après l’assurance, c’est la variable qui pèse le plus, et elle est souvent traitée comme un simple réglage de mensualité.
Allonger la durée réduit mécaniquement la mensualité, donc le taux d’effort, ce qui peut débloquer un dossier. Mais les intérêts courent plus longtemps, sur un capital qui s’amortit plus lentement : le coût total augmente nettement. À cela s’ajoute un effet secondaire rarement mentionné — l’assurance, calculée sur la durée, augmente elle aussi.
Allonger n’est donc jamais une économie. C’est un choix de trésorerie, parfaitement légitime quand la mensualité ne passe pas, et coûteux quand il sert seulement à emprunter davantage. Le mécanisme est le même que pour un regroupement de crédits, à cette différence près qu’il se décide ici en amont.
Ce qui pèse moins qu’on ne le croit
- Le taux nominal. Les écarts entre établissements sur un même profil restent limités, et un dixième de point pèse bien moins qu’une assurance mal choisie.
- Les frais de dossier. Négociables, mais d’un montant sans commune mesure avec les deux postes précédents.
- Les frais de courtage. Ils ne sont dus qu’après le déblocage effectif des fonds — aucune somme ne peut être exigée avant.
La méthode pour comparer deux offres
- Demandez le TAEG et le coût total du crédit sur chaque proposition, pas seulement le taux et la mensualité.
- Isolez l’assurance. Faites chiffrer le coût du contrat groupe, puis obtenez au moins un devis en délégation à garanties équivalentes.
- Isolez la garantie. Demandez le coût net du cautionnement après restitution estimée, et le coût d’une hypothèque avec mainlevée éventuelle : voir hypothèque ou caution.
- Comparez à durée identique. Deux offres de durées différentes ne se comparent pas.
- Vérifiez les conditions de sortie : indemnités de remboursement anticipé, modularité des échéances, transférabilité du prêt sur un futur bien — cette dernière étant rare mais précieuse, comme l’explique la page sur la portabilité du prêt.
Questions fréquentes
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal ne rémunère que le capital prêté. Le TAEG, ou taux annuel effectif global, intègre l’ensemble du coût du crédit : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, coût de la garantie et frais de courtage éventuels. C’est le seul indicateur permettant de comparer deux propositions, et c’est également celui qui est confronté au seuil de l’usure applicable à la catégorie et à la durée du prêt concernées.
Peut-on changer d'assurance emprunteur à tout moment ?
Oui, depuis la loi du 28 février 2022, la résiliation est possible à tout moment, sans frais, sans préavis et sans condition d’ancienneté du contrat. Vous pouvez donc changer dès la signature de l’offre de prêt, ou attendre une évolution favorable de votre profil. La banque ne peut refuser que pour absence d’équivalence des garanties, dispose de dix jours ouvrés pour répondre, et doit motiver tout refus par écrit.
Dans quels cas le questionnaire de santé est-il supprimé ?
Deux conditions cumulatives doivent être réunies : la part assurée ne doit pas dépasser 200 000 € par emprunteur, et le crédit doit être intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’assuré. Le plafond s’appréciant individuellement, un couple empruntant à parts égales peut atteindre 400 000 € tout en restant dispensé. Le critère d’âge s’apprécie à la date de fin du prêt, et non au moment de la souscription.
Quels crédits comptent dans le seuil de 200 000 € ?
Ce point faisait l’objet d’interprétations divergentes selon les établissements, certains intégrant les crédits à la consommation ou les prêts professionnels dans l’encours cumulé. Une clarification est intervenue : à compter du 1er septembre 2026, seuls les crédits immobiliers au sens du code de la consommation sont pris en compte. Un emprunteur disposant par ailleurs d’un crédit auto reste donc sous le seuil pour l’appréciation de la dispense.
Vaut-il mieux négocier le taux ou l'assurance ?
L’assurance, dans la très grande majorité des cas. Les écarts de taux nominal entre établissements restent limités sur un même profil, alors que le choix de l’assureur est entièrement libre et que les écarts de tarif sont considérables, notamment pour les emprunteurs jeunes et non-fumeurs. Concentrer la négociation sur le taux tout en acceptant le contrat groupe proposé par défaut revient à optimiser le poste où la marge est la plus faible.
Allonger la durée du prêt permet-il de payer moins ?
Moins chaque mois, davantage au total. La mensualité baisse parce que le capital s’amortit plus lentement, ce qui allonge la période sur laquelle courent les intérêts. L’assurance, calculée sur la durée, augmente elle aussi. L’allongement est donc un arbitrage de trésorerie, pleinement justifié lorsque la mensualité ne serait pas soutenable, et coûteux lorsqu’il sert uniquement à augmenter le montant emprunté.
Les frais de courtage sont-ils dus si le prêt n'aboutit pas ?
Non. La rémunération d’un intermédiaire en opérations de banque n’est due qu’après le déblocage effectif des fonds. Aucune somme ne peut être exigée auparavant, quelle qu’en soit la justification : frais d’étude, de dossier ou de constitution. Une demande de versement préalable doit conduire à interrompre la démarche, et l’immatriculation du professionnel se vérifie gratuitement sur le registre ORIAS.
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Informations générales à caractère pédagogique, ne constituant pas un conseil en financement personnalisé. Contenu à jour de juillet 2026. Sources : loi n° 2022-270 du 28 février 2022 relative à l’accès à l’assurance emprunteur (résiliation infra-annuelle, suppression du questionnaire de santé sous conditions, droit à l’oubli) ; travaux du Comité consultatif du secteur financier relatifs à l’appréciation du seuil de 200 000 €, applicables au 1er septembre 2026 ; code de la consommation (TAEG, seuils de l’usure, rémunération des intermédiaires).