Le prêt à taux zéro est l’aide la plus puissante de l’accession à la propriété : plusieurs dizaines de milliers d’euros empruntés sans un euro d’intérêt, avec en prime un différé de remboursement. C’est aussi l’une des plus mal comprises, parce que son montant dépend de cinq variables qui se combinent.
Le simulateur ci-dessous applique le barème en vigueur. Le reste de la page explique comment il calcule, et surtout ce qui fait basculer un dossier d’une tranche à l’autre.
Prêt à taux zéro
Simulateur de prêt à taux zéro
Le montant du PTZ dépend de cinq variables qui se combinent : la zone, le nombre d'occupants, les revenus, le type de logement et le coût de l'opération. Le simulateur applique le barème en vigueur et montre chaque étape du calcul.
Les quatre conditions d’accès
Elles sont cumulatives : il suffit qu’une seule manque pour que le PTZ soit refusé.
- Être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Des exceptions existent, notamment en situation de handicap ou lorsque le logement a été rendu inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique.
- Respecter le plafond de ressources applicable à la zone du logement et au nombre de personnes destinées à l’occuper.
- Financer sa résidence principale, le logement devant être occupé à ce titre.
- Acheter un bien éligible, ce qui dépend de sa nature et de sa zone — le point le plus discriminant, détaillé plus bas.
Ces conditions sont appréciées au moment de l’octroi du prêt. Une évolution de revenus postérieure ne remet pas en cause le PTZ obtenu.
Ce qui est éligible, et où
C’est là que la plupart des projets se heurtent au dispositif, et la règle a nettement évolué : depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans le neuf est ouvert sur l’ensemble du territoire, maison individuelle comprise.
Éligibilité selon le bien et la zone
| Option 1 | Option 2 | |
|---|---|---|
| Logement neuf collectif (appartement) | Toutes zones : A bis, A, B1, B2, C | De 20 % à 50 % selon la tranche de revenus |
| Logement neuf individuel (maison) | Toutes zones | De 10 % à 30 % selon la tranche |
| Ancien avec travaux | Zones B2 et C uniquement | Selon la tranche, travaux d'au moins 25 % du coût total exigés |
| Vente HLM à l'occupant | Selon dispositif | Quotité portée à 20 % |
| PSLA et bail réel solidaire | Selon dispositif | Quotités du logement collectif, jusqu'à 50 %, y compris en individuel |
Deux points méritent d’être retenus. L’écart de quotité entre collectif et individuel dans le neuf est considérable : un appartement ouvre droit à une part bien plus importante qu’une maison, à situation de revenus identique. Et dans l’ancien, le PTZ reste réservé aux zones détendues, avec une exigence de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération.
Comment le montant se calcule
La formule tient en une ligne, mais chacun de ses deux termes est plafonné.
Montant du PTZ = coût de l’opération retenu × quotité
- Le coût de l’opération retenu n’est pas le prix payé : c’est le prix, plafonné par décret selon la zone et le nombre d’occupants. Au-delà du plafond, le supplément n’ouvre aucun droit.
- La quotité dépend de votre tranche de revenus et de la nature du bien. Elle décroît à mesure que les revenus augmentent.
Deux limites supplémentaires s’appliquent, souvent découvertes tardivement :
- Le PTZ ne peut pas financer seul l’opération. Il complète obligatoirement un ou plusieurs prêts bancaires classiques.
- Son montant ne peut pas dépasser le total des autres prêts d’une durée d’au moins deux ans finançant l’opération.
Le revenu retenu : la règle qui surprend
Le revenu pris en compte n’est pas simplement votre revenu fiscal de référence. C’est le plus élevé des deux montants suivants : le revenu fiscal de référence de l’année N-2, ou le coût total de l’opération divisé par neuf.
Cette seconde branche est un garde-fou : elle empêche qu’un ménage déclarant peu de revenus finance une opération très coûteuse en bénéficiant de la quotité maximale. En pratique, elle fait basculer de tranche des dossiers dont les emprunteurs pensaient relever de la plus favorable.
Le différé, l’avantage caché
Le PTZ ne se rembourse pas tout de suite. Selon la tranche de revenus, un différé s’applique pendant lequel vous ne remboursez rien sur ce prêt, avant d’entrer en phase d’amortissement.
L’effet est double et souvent sous-estimé. Pendant les premières années, la charge mensuelle est allégée d’autant, ce qui améliore le taux d’effort au moment où il est le plus tendu. Et l’absence totale d’intérêts signifie que chaque euro remboursé réduit le capital, sans rien payer au prêteur.
C’est ce qui fait du PTZ un levier de capacité d’emprunt et pas seulement une aide : à revenus identiques, il augmente ce que vous pouvez acheter, tout en réduisant le coût total du financement.
Ce qui se passe si vous revendez
Le PTZ est attaché à une résidence principale. En cas de vente du logement, le capital restant dû devient en principe exigible. Il existe toutefois des possibilités de transfert du PTZ sur une nouvelle acquisition, soumises à conditions et à l’accord de l’établissement prêteur.
Ce point mérite d’être vérifié avant tout projet de revente rapide, et il ne se traite pas de la même manière que la portabilité d’un prêt bancaire classique, qui relève d’une clause contractuelle.
Questions fréquentes
Le PTZ peut-il financer la totalité d'un achat ?
Non, c’est un prêt complémentaire par construction. Il doit obligatoirement être associé à un ou plusieurs prêts bancaires classiques, et il peut se cumuler avec un apport personnel ainsi qu’avec d’autres aides. Une limite supplémentaire s’applique : le montant du PTZ ne peut pas dépasser le total des autres prêts d’une durée d’au moins deux ans finançant l’opération. Un projet reposant majoritairement sur le PTZ n’est donc pas réalisable.
Quels revenus sont pris en compte pour le PTZ ?
Le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l’année N-2 et le coût total de l’opération divisé par neuf. Cette seconde branche évite qu’un ménage à faibles revenus déclarés obtienne la quotité maximale sur une opération très coûteuse. C’est l’avis d’imposition N-2 que la banque examine, et non votre situation du moment : un changement de revenus récent n’est donc pas pris en compte.
Le PTZ est-il possible dans l'ancien ?
Oui, mais dans un périmètre restreint : uniquement en zones B2 et C, c’est-à-dire les zones dites détendues, et à condition que des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération soient réalisés. Dans les zones A bis, A et B1, l’ancien n’ouvre pas droit au PTZ. Ce zonage oriente fortement le choix du bien pour un primo-accédant qui souhaite mobiliser le dispositif.
Un appartement et une maison neuve ouvrent-ils les mêmes droits ?
Non, et l’écart est important. Dans le neuf, la quotité applicable va de 20 % à 50 % du coût retenu pour un logement collectif, contre 10 % à 30 % pour une maison individuelle, à tranche de revenus identique. Depuis le 1er avril 2025, la maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur l’ensemble du territoire, mais avec cette quotité réduite. Les acquéreurs en PSLA ou en bail réel solidaire bénéficient en revanche des quotités du collectif, y compris en individuel.
Que devient le PTZ si je revends mon logement ?
Le PTZ étant attaché au financement d’une résidence principale, la vente rend en principe le capital restant dû exigible. Des possibilités de transfert sur une nouvelle acquisition existent, soumises à conditions et à l’accord de l’établissement prêteur. Ce point doit être vérifié en amont si une revente est envisagée à moyen terme, car il diffère du mécanisme de portabilité applicable aux prêts bancaires classiques.
Jusqu'à quand le PTZ est-il en vigueur ?
Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Ses paramètres — plafonds de ressources, plafonds de coût d’opération, quotités, zonage — font toutefois l’objet de révisions régulières par voie réglementaire. Avant de finaliser un plan de financement, il est indispensable de vérifier le barème applicable à la date de la demande sur les sources officielles, les montants évoluant d’une année à l’autre.
Approfondir
- PTZ neuf ou ancien : ce qui changeZones éligibles, quotités et condition de travaux dans l’ancien.Lire le guide
- Cumuler le PTZ avec les autres aidesAction Logement, PAS, prêt conventionné, aides locales : l’ordre de montage.Lire le guide
- Calculer ses frais de notaireCe que représente réellement ce poste dans un plan de financement.Ouvrir le calculateur
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Informations générales à caractère pédagogique, ne constituant pas un conseil en financement personnalisé. Contenu à jour de juillet 2026. Le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 ; ses paramètres sont fixés par voie réglementaire et révisés régulièrement. Les plafonds de ressources, plafonds de coût d’opération et quotités applicables à votre dossier doivent être vérifiés sur Service-Public.fr et auprès de votre établissement prêteur à la date de la demande. Sources : dispositions réglementaires relatives au prêt à taux zéro, barème en vigueur depuis le 1er avril 2025.