Le taux nominal d’un prêt relais est le chiffre qu’on vous annonce en premier, et c’est rarement celui qui décide du coût de l’opération. Sur un crédit de douze à vingt-quatre mois, les frais fixes pèsent proportionnellement bien plus lourd que sur un prêt de vingt ans — au point de faire basculer certains dossiers au-dessus du plafond légal.
Cette page décompose chaque poste, avec un exemple chiffré de bout en bout.
Les quatre postes de coût
Les intérêts
Ils portent sur le capital avancé, pendant toute la durée du relais. Leur mode de règlement dépend de la formule retenue : payés chaque mois en franchise partielle, capitalisés et réglés à la vente en franchise totale. On les appelle parfois intérêts intercalaires, parce qu’ils courent entre le déblocage des fonds et la vente.
Les frais de dossier
Prélevés une fois, au déblocage. Leur montant varie fortement d’un établissement à l’autre, et ils sont négociables — d’autant plus quand le relais s’accompagne d’un prêt amortissable sur vingt ans, qui constitue l’essentiel de la marge de la banque.
La garantie
Selon les établissements et le montage, le relais est garanti par une caution, par une hypothèque, ou n’appelle aucune garantie réelle. L’écart de coût est significatif : une hypothèque suppose des frais d’acte à la mise en place, puis des frais de mainlevée si elle doit être levée avant son terme. C’est un point à faire préciser dès la proposition, pas à découvrir chez le notaire.
L’assurance emprunteur
Elle est due sur le prêt relais comme sur tout crédit immobilier. Son coût dépend de votre âge, de votre état de santé et de la quotité assurée. Sur une durée courte, le contrat groupe de la banque est rarement le plus compétitif, et la délégation d’assurance — c’est-à-dire le recours à un autre assureur, à garanties équivalentes — permet souvent de faire baisser nettement ce poste.
Franchise partielle ou totale : l’écart réel
On lit souvent que la franchise totale coûte « beaucoup plus cher ». Le calcul mérite d’être fait, parce qu’il conduit à une conclusion plus nuancée.
Prenons un prêt relais de 115 000 € au taux nominal de 3,8 %.
Intérêts selon la formule et la durée (hypothèse : 115 000 € à 3,8 %)
| Option 1 | Option 2 | Option 3 | |
|---|---|---|---|
| 12 mois | 4 370 € | 4 447 € | + 77 € |
| 18 mois | 6 555 € | 6 734 € | + 179 € |
| 24 mois | 8 740 € | 9 066 € | + 326 € |
L’écart existe, il croît avec la durée, mais il reste modeste au regard des sommes engagées. Le véritable critère de choix n’est donc pas le coût : c’est votre trésorerie. En franchise partielle, il faut absorber environ 364 € d’intérêts par mois dans cet exemple, en plus de la mensualité du nouveau prêt et, le cas échéant, de celle du crédit qui court encore sur l’ancien bien. Si ce cumul est tenable, la franchise partielle est préférable. S’il ne l’est pas, la franchise totale n’est pas un luxe, c’est ce qui rend l’opération possible.
Vous pouvez comparer les deux formules sur vos propres chiffres avec le simulateur de prêt relais.
Pourquoi le TAEG grimpe si vite
C’est le point le moins compris du prêt relais, et celui qui fait le plus de refus.
Le TAEG intègre tout : intérêts, frais de dossier, garantie, assurance emprunteur, frais de courtage éventuels. Sur un prêt de vingt ans, ces frais fixes se répartissent sur deux cent quarante mensualités et pèsent peu. Sur un relais de douze mois, ils se concentrent sur douze. Mécaniquement, le TAEG s’éloigne fortement du taux nominal.
Une illustration, sur notre relais de 115 000 € sur douze mois, avec des montants de frais donnés à titre d’hypothèse — remplacez-les par ceux de votre proposition :
Décomposition du coût total (hypothèse de travail)
| Option 1 | Option 2 | |
|---|---|---|
| Intérêts (12 mois à 3,8 %) | 4 370 € | Proportionnel au capital et à la durée |
| Frais de dossier | 800 € | Fixe, négociable |
| Garantie | 1 000 € | Fixe, dépend du type retenu |
| Assurance emprunteur | 345 € | Selon âge, santé et quotité |
| Coût total | 6 515 € | Soit près de 5,7 % du capital sur un an |
Le taux nominal était de 3,8 %. Le coût réel rapporté au capital, sur un an, approche 5,7 %. On mesure ici pourquoi certains dossiers de prêt relais butent sur le plafond légal alors que le taux affiché paraissait raisonnable.
Les coûts qui apparaissent en cours de route
Trois postes n’existent pas au départ et surgissent si l’opération se prolonge.
- Les frais d’avenant de prorogation. Prolonger le relais suppose un avenant, facturé, et parfois assorti d’une révision du taux. À ces frais s’ajoutent évidemment les intérêts des mois supplémentaires.
- Le coût de la baisse de prix. Rarement compté comme un coût de financement, c’est pourtant le plus lourd. Une décote de 5 % sur un bien à 250 000 €, c’est 12 500 € — soit près de trois ans d’intérêts de relais dans notre exemple. Cela relativise l’obsession du taux.
- Les frais de refinancement. Si le relais doit être transformé en prêt amortissable, l’opération génère ses propres frais de dossier et de garantie. Les options et leur calendrier sont détaillés dans mon bien ne se vend pas : que faire.
Ce qui, en revanche, ne coûte rien
Une bonne nouvelle, souvent ignorée : le remboursement anticipé. Le capital du relais est soldé le jour de la signature de la vente, quelle que soit la date, et la plupart des contrats de prêt relais ne prévoient pas d’indemnité de remboursement anticipé — le remboursement anticipé étant la finalité même du produit. Une vente rapide réduit donc directement la facture, sans pénalité.
Ce point mérite néanmoins d’être vérifié noir sur blanc dans l’offre de prêt avant signature : la pratique n’est pas uniforme d’un établissement à l’autre.
Questions fréquentes
Que sont les intérêts intercalaires d'un prêt relais ?
Ce sont les intérêts qui courent sur le capital avancé entre le déblocage des fonds et le remboursement, c’est-à-dire la vente du bien. Ils constituent le poste de coût principal du prêt relais. En franchise partielle, vous les réglez mensuellement. En franchise totale, ils sont capitalisés et payés en une fois lors de la vente. Leur montant dépend directement du capital avancé, du taux et du nombre de mois écoulés avant la vente : chaque mois de retard les augmente.
La franchise totale coûte-t-elle vraiment beaucoup plus cher ?
L’écart est réel mais souvent surestimé. Sur un capital de 115 000 € à 3,8 %, la capitalisation des intérêts représente environ 77 € de plus sur douze mois, et environ 326 € sur vingt-quatre mois par rapport à une franchise partielle. Ce n’est donc pas le coût qui doit trancher, mais votre capacité à absorber la charge mensuelle pendant la période de relais. Quand ce cumul est intenable, la franchise totale est ce qui rend l’opération réalisable.
Pourquoi le TAEG d'un prêt relais est-il si éloigné du taux nominal ?
Parce que le TAEG intègre les frais fixes — dossier, garantie, assurance, courtage — et que ces frais s’amortissent sur une durée très courte. Sur un prêt de vingt ans, ils se répartissent sur deux cent quarante mensualités. Sur un relais de douze mois, sur douze. L’effet est mécanique et il est important : un taux nominal de 3,8 % peut correspondre à un coût réel proche de 5,7 % du capital une fois tous les frais intégrés.
Les frais de dossier d'un prêt relais sont-ils négociables ?
Oui, et ils le sont d’autant plus quand le prêt relais s’accompagne d’un prêt amortissable de longue durée. Ce dernier constitue l’essentiel de la marge de la banque sur l’opération, ce qui donne une réelle marge de discussion sur les frais annexes. Il est utile de demander une proposition détaillant chaque poste séparément plutôt qu’un coût global, afin de savoir précisément sur quoi porte la négociation.
L'assurance emprunteur est-elle obligatoire sur un prêt relais ?
Elle n’est pas imposée par la loi mais elle est systématiquement exigée par les banques pour un crédit immobilier, prêt relais compris. En revanche, le choix de l’assureur est libre : vous pouvez souscrire un contrat auprès d’un autre organisme que votre banque, dès lors que les garanties sont équivalentes. Sur une durée courte, cette délégation permet souvent une économie significative, et elle peut suffire à faire repasser un dossier sous le seuil de l’usure.
Paie-t-on des pénalités si le bien se vend rapidement ?
Non dans la plupart des cas. Le remboursement du capital à la vente est le fonctionnement normal du prêt relais, et les contrats ne prévoient généralement pas d’indemnité de remboursement anticipé. Une vente rapide réduit donc mécaniquement le coût, puisque les intérêts cessent de courir. Ce point n’étant pas uniforme d’un établissement à l’autre, il reste à vérifier dans l’offre de prêt avant de la signer.
Comment comparer deux propositions de prêt relais ?
En comparant les TAEG, pas les taux nominaux, et en demandant le détail poste par poste. Deux propositions affichant le même taux peuvent présenter un coût total très différent selon les frais de dossier, le type de garantie retenu et le tarif de l’assurance. Il est également utile de comparer un critère non financier : la souplesse de l’établissement en cas de retard de vente, c’est-à-dire ses conditions de prorogation et de transformation en prêt amortissable.
Poursuivre
- Le guide du prêt relaisFonctionnement, montant, durée et risques : le dossier complet.Lire le guide
- Mon bien ne se vend pas : que faireProrogation, transformation, baisse de prix : le calendrier et les coûts.Lire le guide
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Informations générales à caractère pédagogique, ne constituant pas un conseil en financement personnalisé. Chiffres à jour de juillet 2026. Source : Banque de France, seuils de l’usure du 3e trimestre 2026 (avis publié au Journal officiel fin juin 2026). Les montants de frais figurant dans les tableaux sont des hypothèses de travail destinées à illustrer le calcul, et non des tarifs constatés : reportez-vous à votre proposition de prêt.