Investissement locatif Comment faire pour obtenir les meilleurs prêts ?

Comment faire pour emprunter pour de l’investissement locatif ?

Comment faire pour faire de l’investissement locatif ?

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La presse classe régulièrement Limoges dans les meilleures villes pour faire de l’investissement locatif. Effectivement, les prix au mètre carré sont très attractifs et la rentabilité des opérations d’investissement locatif est élevée, ce qui place Limoges régulièrement dans le top 10 des villes où investir dans l’immobilier locatif.

Nos clients se posent beaucoup de questions à ce sujet. Ils ont entendu parler de se constituer un patrimoine par l’immobilier, de lois qui donnent un avantage fiscal à ceux qui investissent dans l’immobilier.

Dispositif Pinel, Loi Malraux, Loi Censi-Bouvard, Loi Denormandie, comment faire pour s’y retrouver ?
A quels avantages donnent-elles droit ?
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien pour l’investissement locatif ?
Et le financement sans apport, c’est possible ?
Quels sont les taux d’emprunts pour un investissement locatif ?
Comment calcule-t-on un rendement locatif ?

Pour savoir quel type de bien acheter, nous vous conseillons de rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine. Pour le financement, votre courtier en crédits Canal Crédits vous apportera toutes les réponses !

L’intérêt de faire de l’investissement locatif

3 actifs sur 4 pensent qu’ils toucheront une plus petite retraite que leurs parents.
1 actif sur 2 n’est pas prêt à travailler plus pour préparer sa retraite.
En investissant dans l’immobilier beaucoup de français cherchent un moyen pour bien préparer leur retraite, en se constituant un patrimoine.
En effet, sur le long terme, l’immobilier est moins sujet aux aléas de la conjoncture que d’autres investissements.
Et c’est un des rares placements qui vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal. La durée de défiscalisation varie entre 9 et 15 ans.
Vous pouvez déléguer la gestion locative à des professionnels si vous ne souhaitez pas gérer votre locataire en direct !

Il existe beaucoup de raisons pour investir dans l’immobilier locatif. En voici quelques-unes : 

Le crédit immobilier, levier pour l’investissement locatif
Le crédit immobilier est un levier puissant pour acheter de l’immobilier.
En effet, pendant la durée du prêt immobilier, le loyer payé par votre locataire couvre tout ou partie du prêt immobilier. Votre effort de trésorerie est donc minime !
Obtenir un complément de revenu grâce à l’investissement locatif
Une fois le crédit immobilier locatif terminé, le loyer versé chaque mois constituera un complément de revenus idéal pour compenser la baisse des revenus à la retraite ou se faire plaisir tous les mois.
Un investissement locatif pour se faire plaisir
De nombreux investisseurs immobiliers achètent un appartement locatif à la mer ou à la montagne, qu’ils louent le temps du prêt immobilier. Une fois le crédit immobilier terminé, il suffit d’arrêter la location à la fin du bail et d’occuper soi-même le bien pour en profiter pendant la retraite, et pourquoi pas en résidence secondaire pour les vacances.
Transmettre un patrimoine avec un investissement locatif
L’investissement locatif va vous permettre de vous constituer un patrimoine et de le transmettre à vos enfants. Soit, ils continueront à le louer, soit ils pourront revendre le bien et obtenir une plus-value.

La rentabilité d’un investissement locatif

Rentabilité ou rendement ?

Le rendement d’un investissement locatif ne concerne que les revenus que vous allez percevoir.
La rentabilité va inclure les éventuelles plus-valus que vous percevrez à la revente du bien.
Comme vous l’avez compris, on ne peut parler de rentabilité que lorsque le bien est revendu. 
Dans les calculs de rentabilité d’un investissement locatif ci-dessous, nous allons estimer que le prix de revente est le même que le prix d’achat, ce qui va neutraliser l’incertitude liée au calcul de la rentabilité.

Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier vous permet de savoir combien vous rapporte tous les ans votre investissement immobilier, en pourcentage, et ainsi de le comparer à d’autres placements, financiers par exemple.

La rentabilité brute d’un investissement immobilier

Elle se calcule en divisant le loyer annuel du logement par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour être exact dans ce calcul, nous vous conseillons d’ajouter les frais de notaire et les éventuels frais d’agence au prix du logement.

Par exemple, un studio acheté 50 000 euros et loué 300 euros par mois, soit 300×12 = 3 600 euros par an, aura une rentabilité brute de 7.20 %. (3600/50000 x100).

La rentabilité nette d’un investissement immobilier

Elle se calcule en retranchant des loyers annuels les charges incombant au propriétaire : taxe foncière, charges non récupérables et les éventuels frais de gestion.

Si vous bénéficiez d’une loi défiscalisante (Pinel, Denormadie, Malraux, Censi-Bouvard par exemple), vous pouvez ajouter aux loyers les économies d’impôts réalisés.

Pour calculer la rentabilité nette de notre studio, il faut retrancher aux 3 600 euros de loyers annuels, 300 euros de taxe foncière, 120 euros de charges non récupérables et 100 euros de frais de gestion, soit 3600 – 300-120-100 = 3 280 euros, soit une rentabilité nette de 6.56%.

Si vous avez emprunté pour réaliser votre investissement locatif, vous pouvez également tenir compte des intérêts d’emprunts qui sont déductibles fiscalement des loyers perçus.

L’histoire des lois françaises sur l’investissement immobilier locatif

Tout a commencé au début du XIXème siècle, en 1804, par la loi sur la nue-propriété, toujours en cours à ce jour.

Puis c’est au XXème siècle que sont apparues les lois « modernes » sur la défiscalisation.
En 1903, la loi sur les monuments historiques.
En 1949, les lois sur le statut du loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel (LMNP et LMP) sont mises en place.
Il faut attendre 1962 pour voir la deuxième loi permettant de défiscaliser avec des monuments historiques, la loi Malraux, toujours en cours.
La loi Balladur, en 1993 met en place le système sur le déficit foncier, toujours en vigueur.
Puis, très vite la loi Périssol arrive en 1996. C’est la première à instituer des charges supplémentaires correspondant à une partie du bien immobilier, son amortissement.

Les lois se succèdent désormais à un rythme soutenu. Elles suivent les noms des ministres, chacun la sienne désormais !

La loi Périssol est remplacée en 1999 par la loi Besson.

En 1999 également, apparaît la loi Demessine ou ZRR qui permet une défiscalisation pour la construction de logements touristiques.
2002, Besson ancien, suivi par la loi Girardin en 2003, qui favorise les investissements immobiliers locatifs outre-mer (toujours en vigueur).
En 2006 la loi Borloo et la loi Robien.
La loi Censi-Bouvard arrive en 2009, pour favoriser les investissements en résidence service ou en résidence de tourisme (toujours en vigueur).
Toujours en 2009, la loi Scellier pour les investissements locatifs.
En 2013, la loi Duflot remplace la loi Scellier.
En 2017, la loi Pinel remplace la loi Duflot. La loi Pinel a été révisée récemment et est toujours en cours.
En 2017 toujours, la loi Cosse permet une défiscalisation pour une location de biens à destination de locataires à revenus modestes.
Enfin, en 2019, la loi Denormandie permet d’obtenir une défiscalisation en pratiquant des travaux dans des logements anciens destinés à la location en centre-ville.

La fiscalité d’un investissement locatif

Les régimes sont aussi nombreux que les lois. (voir les lois).
Mais le principe de base est toujours le même : l’imposition au régime du réel ou au régime du micro-foncier.

Le régime du micro foncier

Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous êtes automatiquement soumis au régime du micro-foncier. Le calcul de la fiscalité est simplifié : vous bénéficiez d’un abattement de 30% des loyers que vous percevez. Si vous percevez 6 000 euros de loyers par an, vous serez imposé sur 6 000 euros x 70 % = 4 200 euros par an.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire vos travaux, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion pour les principaux.

Le régime du réel

Si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000 euros par an, ou si vous activez l’option du régime réel, vous pourrez déduire la totalité de vos charges de propriétaire des loyers perçus : travaux, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion pour les principaux.

Les lois françaises sur l’investissement locatif

Afin d’augmenter le nombre de logements neufs ou la rénovation de logements destinés à la location, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs donnant des avantages fiscaux pour les investisseurs.

A ce jour, de nombreuses lois permettant de défiscaliser par l’immobilier sont toujours en cours :

Le démembrement
Les lois sur le statut du loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel (LMNP et LMP)
Le système de déficit foncier
La loi Girardin
La loi Malraux
La loi Censi-Bouvard
La loi Pinel
La loi Cosse
La loi Denormandie

La plupart de ces lois permettent aux personnes réalisant un investissement immobilier locatif de déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition du bien immobilier, à condition de le louer.

Pas facile de faire son choix ! Voici un guide explicatif de chaque loi en cours.

Le démembrement
En 1804 une loi instaurait le démembrement : en divisant la propriété d’un bien immobilier en 2 parties : le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) et le droit d’utiliser le bien, d’en jouir (usufruit).
Elle permet la transmission d’un bien par étapes et donc sa moindre imposition au niveau des droits de succession, par exemple.
La location meublée non professionnel et la location meublée professionnel (LMNP et LMP)

Pour être déclaré meublé, le logement doit être prêt à habiter. La liste des meubles a été fixée par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981). Réfrigérateur, four ou four à micro-ondes, vaisselle viennent compléter le lit, la table, les chaises…
La fiscalité du loueur de meublé est celle des bénéfices industriels et commerciaux.
Vous devez tenir une comptabilité pour bénéficier de cette fiscalité.

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Dès lors que vos loyers meublés sont en-dessous de la barre des 23 000 euros annuels, ou qu’ils représentent moins de la moitié de vos autres revenus annuels, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous pouvez opter pour le régime forfaitaire (ou micro-bic) et vous serez imposé sur 50 % de vos loyers.

Si vos revenus fonciers pour les biens meublés sont supérieurs à 70 000 euros ou si vous optez pour cette option, vous déduirez de vos loyers, vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic…). Vous pourrez aussi déduire l’amortissement de votre bien immobilier.

L’amortissement d’un investissement locatif meublé
Dans les locations, meublés, il est possible de déduire également une partie de la valeur du bien immobilier, correspondant à sa perte de valeur théorique.
Fiscalement, l’amortissement est plafonné à la différence entre le total des loyers et des autres charges payées.
Voici un exemple :
Valeur du logement base de l’amortissement : 150 000 euros
Taux d’amortissement : 2 %
Montant annuel de l’amortissement : 3 000 euros
Total des loyers acquis dans l’année : 10 000 euros
Total des charges admises en déduction : 8 000 euros
Maximum d’amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 euros – 8 000 euros= 2 000 euros.

Il ne peut y avoir de déficit en location meublée, mais vous pouvez reporter votre déficit sur les bénéfices des années à venir, et sur 9 ans.

La fiscalité du loueur en meublé professionnel (LMP)
Les charges, dépenses de travaux et intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus globaux.

Vous ne serez pas soumis à la taxation des plus-values immobilières.
Et ces revenus fonciers ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez percevoir au moins 23 000 euros de loyer par an, et le total des loyers perçus doit dépasser le total de vos autres revenus professionnels. Vous devrez en outre être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Si vos revenus annuels locatifs en meublé professionnel sont inférieurs à 70 000 euros, vous pouvez opter pour le régime forfaitaire (ou micro-bic) et vous serez imposé sur 50 % de vos loyers.

Si vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 70 000 euros ou si vous optez pour l’option du régime du réel, vous déduirez de vos loyers, vos charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic…). Vous pourrez aussi déduire l’amortissement de votre bien immobilier.

Le déficit foncier
Quand vous retranchez les charges de vos loyers perçus, vous allez trouver un bénéfice ou un déficit.
Si vous dégagez un bénéfice foncier, vous reporterez cette somme sur votre déclaration de revenus. Ces revenus fonciers détermineront le montant des impôts à payer.
Les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et seront payés par acomptes.

Si vous dégagez un déficit foncier, il est imputable sur votre revenu pour la somme de 10 700 euros par an (2019). Au-delà, vous pouvez reporter votre déficit sur les 10 années suivantes.

La loi Girardin
C’est un dispositif qui permet d’obtenir des avantages fiscaux pour les investissements immobiliers locatifs outre-mer.
Elle est valable :
– jusqu’au 31 décembre 2020 dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, Réunion et Saint-Martin)
– jusqu’au 31 décembre 2025 dans les collectivités d’outre-mer (Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy et les îles Wallis et Futuna).

La loi Girardin a 2 volets : le volet social et le volet industriel.
Le volet social consiste à accorder une réduction d’impôts aux personnes investissant dans l’immobilier neuf destiné à la location non meublée pour une période minimale de 5 ans. Le locataire doit faire de ce bien sa résidence principale, et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Le volet industriel vise à faciliter les investissements dans les départements et collectivités d’outre-mer.
Vous bénéficierez de réduction d’impôt en finançant la location de matériel de production neuf (camions, échafaudages…) à des entreprises situées en DOM ou COM.

La loi Malraux

Une de nos plus ancienne loi de défiscalisation, créée en 1962. Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22% à 30%. Il faut pour cela réhabiliter entièrement un bien, dans des zones bien définies. La rénovation partielle est exclue du champ de la loi Malraux.
La réduction d’impôt est de 22% des dépenses de travaux dans les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
Elle est de 30% dans les secteurs sauvegardés et dans des quartiers anciens dégradés.
Le montant maximum annuel des travaux retenus est de 100 000 euros.
L’avantage fiscal sera donc de 22 000 à 30 000 Euros par an.

La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard reprend les avantages fiscaux de la loi sur le loueur meublé non professionnel (LMNP).
Les avantages fiscaux ont été prolongés jusqu’en 2021.
La spécificité de la loi Censi-Bouvard est que l’investissement doit être en résidence de services destinés à des étudiants, ou à des personnes âgées, ou à visée médicale (EHPAD, résidences étudiants…).
La gestion locative doit être effectuée par une société de gestion et non par l’investisseur.
La réduction d’impôts est de 11% du prix du bien, répartie sur 9 ans.
La loi Pinel
C’est la plus connue des lois qui permettent de défiscaliser dans l’immobilier.

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts pour les logements neufs, loués nus, à un prix inférieur d’environ 20% du marché de la location du secteur concerné.
Les logements doivent se situer dans des zones immobilières « tendues », soit les zones, A, A bis et B1. En Limousin, seul Limoges est concerné par la loi Pinel.
La durée de location doit être de 6 ou 9 ans, prorogeable à 12 ans.
Il est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal (le locataire doit faire une déclaration de revenus indépendante).

L’avantage fiscal est de 2% du prix d’achat par an, soit 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans par exemple.

La loi Cosse
Cette loi permet de déduire fiscalement des revenus une partie des loyers perçus.
Elle ne permet donc pas une réduction directe des impôts sur les revenus.

La déduction fiscale concerne les logements loués nus, en résidence principale dans un secteur social ou très social.

Le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour une durée de 6 à 9 ans.
Les ressources du locataire et le loyer sont plafonnés en fonction de la zone du bien loué.

Depuis 2019, toutes les zones du territoire sont couvertes. L’ensemble du Limousin est donc concerné par la loi Cosse.
L’abattement est de 15 à 85 % en fonction de la zone, du niveau de loyer, et des modalités de gestion (en direct ou en intermédiation locative).
Par exemple, l’abattement est de 50% des loyers perçus en zone C à condition de réaliser des travaux d’amélioration dans le logement loué.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est la dernière-née des lois de défiscalisation immobilière.
C’est un dispositif, calqué sur le modèle du dispositif Pinel. La loi Denormandie permet aux personnes qui achètent un bien, le rénovent et le mettent en location de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat plus frais de notaire plus le montant des travaux), soit 33% du prix du bien hors frais et hors travaux. Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise certifiée RGE.

Les travaux doivent porter sur l’un de ces 2 points :
– soit améliorer la performance énergétique de 30 % minimum en maison individuelle ou 20% en habitat collectif
– soit porter sur deux types d’ouvrages parmi les cinq suivants : isolation des murs, des combles, changement de chaudière, nouvel appareil de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.
Vous avez 2 ans pour finir les travaux après l’acquisition du bien.
Pour justifier de l’amélioration de la performance énergétique, vous devez faire réaliser un DPE avant de lancer les travaux, et un DPE, une fois les travaux terminés pour justifier de l’amélioration de la performance énergétique.

L’avantage fiscal est de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans. L’avantage fiscal est porté à 21% pour une durée de location de 12 ans.
Les loyers sont plafonnés en fonction des zones.

222 communes de France sont éligibles à la loi Denormandie : celles qui bénéficient du Programme National Action Cœur de Ville, dont Limoges. Mais attention, seules certaines zones dans ces villes sont concernées par les avantages fiscaux de la loi Denormandie. A cette heure, nous attendons de connaitre les zones Denormandie de Limoges.

En quoi un courtier en crédit immobilier peut vous aider dans vos démarches ?

C’est décidé, vous allez faire un investissement locatif. Que ce soit pour avoir des revenus complémentaires ou pour préparer votre retraite, le prêt immobilier est un excellent levier pour les achats immobiliers. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers que vous percevez.
Et avec le niveau des taux en 2019, pourquoi se priver ?

L’investissement immobilier locatif est un investissement traité d’un manière bien précise par les banques.
Les banques vont tenir compte du loyer perçu, bien entendu. Mais toutes les banques ne calculent pas votre taux d’endettement de la même manière.

Calculez votre taux d’endettement pour l’investissement locatif : l’abattement du loyer perçu.

Les banques ne vont pas tenir compte de la totalité du loyer perçu. Elles pratiquent un abattement d’environ 30% (20 à 40 % selon les enseignes). Attention donc à ne pas confondre trésorerie et taux d’endettement.
Ainsi, pour un prêt de 500 Euros par mois et un loyer de 400 euros par mois, vous aurez un effort de trésorerie de 100 euros par mois à fournir.
Les banques calculeront en moyenne un endettement de 500 – (350 x 70%) = 245 Euros.

Calculez votre taux d’endettement pour l’investissement locatif : le taux d’endettement

Méthode 1, elles « compensent » la mensualité du prêt et les revenus fonciers. La différence étant la charge qui vient augmenter votre taux d’endettement.

Méthode 2, elles ajoutent le loyer perçu à vos autres revenus, et tiennent compte du prêt locatif au même niveau que les autres prêts.

Prenons l’exemple d’un couple dont les revenus sont de 3 900 euros, ayant un prêt résidence principale de 950 Euros par mois, et achetant un appartement locatif pour un prêt de 500 euros par mois et un loyer de 350 euros par mois.

Selon la méthode de calcul du taux d’endettement pour votre investissement locatif, et pour le même dossier, votre banque peut calculer un endettement de 31%, acceptable ou de 35 %, trop élevé.

Calcul de l’endettement locatif, méthode 1
Revenus du ménage 3 900
+ Prêt résidence principale en cours 950
+ Prêt locatif 500
– Loyer perçu retenu 245 (350 x 70%)
= Endettement locatif 255
Total endettement 1 205 (950 + 255)
Taux d’endettement 31% loyer inclus (1 205/3 900)

Calcul de l’endettement locatif, méthode 2
Revenus du ménage 3 900
+ Prêt résidence principale en cours 950
+ Prêt locatif 500
– Loyer perçu retenu 245 (350 x 70%)
= Endettement locatif 255
Total endettement 1 205 (950 + 255)
Taux d’endettement 31% loyer inclus (1 205/3 900)

Les avantages du courtier en crédits immobilier Canal Crédits pour votre financement immobilier locatif

Venez calculer votre capacité d’emprunt locative dès le début de votre projet avec votre courtier en crédits immobilier Canal Crédits, les explications sont claires et vous voyez votre plan de financement se construire sur grand écran. C’est facile, gratuit et sans engagement. 

L’avantage du courtier en crédits immobilier Canal Crédits est qu’il interroge les banques régulièrement pour connaitre leur méthode de calcul de l’endettement locatif, afin de vous diriger vers une banque qui acceptera votre dossier. 

Votre courtier en crédits immobilier peut aussi vous conseiller sur votre budget. Le plus important, c’est vous et le budget que vous désirez consacrer à votre investissement immobilier locatif.

Bien entendu, vous bénéficierez des meilleurs taux du marché pour financer votre investissement immobilier locatif.

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Comment obtenir le meilleur prêt pour de l’investissement locatif

Pour avoir un dossier permettant d’obtenir les meilleures conditions, les banquiers recommandent d’être déjà propriétaire de votre résidence principale (même si votre prêt immobilier est en cours de remboursement).

Un peu d’épargne sera appréciée par les banques, afin d’avoir une sécurité en cas de travaux imprévus ou de loyers impayés par vos locataires. 

Enfin, la plupart des banques vous accorderont des prêts locatifs sur 20 ans maximum. Pour optimiser votre financement d’investissement immobilier locatif, chaque cas étant particulier, venez nous rencontrer pour en parler !

Nous sommes là aussi pour étudier avec vous la possibilité d’un report du prêt les premiers mois, le temps de trouver un locataire.

Est-il possible de faire de l’investissement locatif sans apport ?

Nous recommandons le financement sans apport pour les prêts d’investissement immobilier locatif. 

Tous les frais peuvent être financés dans le prêt locatif : frais de notaire, frais de garantie, travaux…

Et comme les taux sont bas et les intérêts de l’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à garder votre épargne pour financer d’autres projets, ou en cas d’absence de locataire.

Nos partenariats bancaires vous permettront de financer votre investissement locatif sans apport.

CONCLUSION

Revenus complémentaires, placement pour la retraite, transmission de votre patrimoine, les raisons pour investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses.
L’avantage fiscal est important, mais ne doit pas être le premier critère de votre choix.
L’achat d’un bien immobilier est un investissement sur le long terme, le choix de vos partenaires est important : conseiller en gestion de patrimoine, promoteur, et bien entendu courtier en crédits.
Nous saurons vous diriger vers la banque la plus appropriée à votre projet d’investissement immobilier locatif.
Canal Crédits est recommandé par de nombreux gestionnaires de patrimoine et promoteurs immobiliers à Limoges.
Venez nous rencontrer dès le début de votre projet locatif pour estimer votre budget d’achat locatif, ou quand votre contrat de vente est signé pour que nous vous trouvions le meilleur prêt au meilleur taux !