Trouver le prêt immobilier qu’il vous faut avec Canal Crédits

Être accompagné par Canal Crédits, expert indépendant, pour chercher la meilleure offre de prêt, voilà qui est rassurant. 

Trouver le prêt immobilier qu’il vous faut avec Canal Crédits.

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Laura vient de financer l’achat de son appartement avec Canal Crédits.

Elle a conseillé à Thomas et Elodie d’aller voir Canal Crédits pour obtenir les réponses à toutes leurs questions sur leur futur achat immobilier de résidence principale. 

Lundi, Elodie appelle Canal Crédits : rendez-vous acté pour mardi soir à 18h00 !

En 1 seul rendez-vous, Canal Crédits calcule votre budget d’achat, vous explique le prêt à taux zéro, l’ECO prêt à taux zéro, les assurances, les intérêts intercalaires, quels sont les taux des crédits immobiliers du moment, et bien plus.

L’étude est gratuite et sans engagement !  

Votre conseiller Canal Crédits répond à vos questions et vous transmet de nouvelles simulations de prêt immobilier au fur et à mesure de l’évolution de votre projet immobilier.

Et quand vous aurez signé le compromis de vente, votre conseiller Canal Crédits cherchera votre crédit immobilier pour vous : entre le travail, le sport, les courses, qui a le temps de faire le tour des banques ! Et comment être certain d’avoir le meilleur taux ?

Et avec notre système exclusif et son écran situé sur le mur en face de vous, vous verrez au fur et à mesure de votre entretien se construire vos simulations de prêts immobilier.

Être accompagné par Canal Crédits, expert indépendant, pour chercher la meilleure offre de prêt, voilà qui est rassurant.

Le prêt immobilier qu’est-ce que c’est ?

Votre achat est subordonné à l’obtention d’un prêt immobilier.
Un prêt immobilier est un prêt qui est affecté à l’achat d’un bien immobilier : appartement, maison, terrain, immeuble, travaux immobiliers. Par extension, il pourra financer les frais annexes à l’achat immobilier : frais d’agence immobilière, frais de notaire et même les frais de dossier.
Comme les biens immobiliers ont une durée de vie très longue, la durée des prêts immobiliers est également très longue : au minimum 5 ans,  20 à 25 ans en général, mais ils peuvent durer jusqu’à 35 ans !
Les banques « ouvrent » ou « ferment » l’accès à ces longues durées en fonction des volumes de prêts et des taux. En 2019, la durée maximum d’un crédit immobilier est généralement de 25 ans.
Les crédits immobiliers sont ceux qui bénéficient des taux les plus bas, la banque prenant une garantie sur le bien immobilier financé : société de caution ou hypothèque. (voir article).

Comment obtenir un crédit immobilier en 2019 ?

Chacun a sa propre banque. Mais chaque banque a ses propres conditions d’octroi d’un prêt immobilier. Le métier de votre courtier Canal Crédits est aussi de connaitre en détail ces conditions !
Mais avant de penser à la banque et à obtenir la meilleure offre, vous devez penser à votre projet immobilier et à votre budget.

Le taux d’endettement

Première chose : réfléchir au budget que l’on veut consacrer à ses mensualités de crédit immobilier. Le futur budget mensuel doit être cohérent avec vos revenus et vos charges actuelles. En général, le total des crédits doit être inférieur à 33% des revenus.
C’est le calcul du taux d’endettement : total des crédits, divisé par les revenus du ménage.
(total des crédits)/(total des revenus) = taux d’endettement (<33%)
Quand on parle de total des crédits, on parle du prêt immobilier, mais aussi des crédits voitures (ou location de voitures) des prêts consommation, crédits renouvelables, etc.

Le reste à vivre

Les banques calculent aussi le « reste à vivre » des emprunteurs » : c’est la somme qu’il vous reste à disposition par personne, une fois tous vos crédits payés. Elle doit être suffisante pour faire face aux dépenses de la vie courante. Un ménage avec un taux d’endettement à 37% mais avec des revenus conséquents aura moins de difficultés à faire face à ses échéances qu’un ménage endetté à 33 % avec des revenus modestes. Le reste à vivre est différent en fonction des banques et de la composition du ménage. En général le reste à vivre doit être d’environ 350 euros par personne dans une famille de 4 personnes.
(total des revenus- total des crédits)/(nombres de personnes du ménage) = reste à vivre
Le saut de charge
Si vous êtes locataire actuellement, le saut de charge est la différence entre votre loyer actuel et le futur montant des mensualités de votre prêt immobilier. Si le futur prêt est plus important que votre loyer actuel, il faut prouver que vous avez été capable sur une longue période d’épargner la différence.

Le refus de prêt

Les banques ont des critères d’analyse des dossiers qui sont différents, même s’ils ont souvent des points communs.

Lors de notre premier rendez-vous ensemble, nous allons analyser votre situation. Grâce à nos conseils, vous ne vous engagerez dans la signature d’un compromis de vente que si les critères sont réunis pour que nos partenaires bancaires valident votre prêt.
Nous vous accompagnerons dans la mise en place de votre prêt pour qu’il soit présenté sous son meilleur jour, et éviter ainsi le refus de prêt, et bien entendu, bénéficier de la meilleure offre !

Adapter votre crédit à votre projet immobilier

Obtenir la meilleure offre de prêt immobilier n’est pas qu’une question de taux. C’est aussi adapter votre crédit immobilier à votre projet immobilier et à votre rythme de vie !

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le plus courant. Pour faciliter la gestion du budget des ménages, la mensualité est la même tout au long de la vie du prêt. Ce prêt est garanti par une caution ou par une hypothèque.
L’hypothèque permet à la banque de saisir le bien immobilier en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur, et de le vendre pour se rembourser.
La caution est accordée par un établissement financier (très exceptionnellement la caution peut être accordée par un particulier). Les emprunteurs versent une cotisation à un fonds mutuel qui se porte caution auprès de la banque. En cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur, c’est cet établissement financier qui remboursera la banque. Mais il se retournera contre les emprunteurs pour se faire rembourser, en général par la vente ou la saisie du bien.

Le prêt à taux zéro pour l’achat de sa résidence principale

C’est un prêt sans taux d’intérêt, accordé par la banque selon les conditions fixées par décret.
Pour bénéficier du prêt à taux zéro immobilier, plusieurs paramètres :

  • être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans ;
  • acheter sa résidence principale. Vous pouvez en bénéficier pour une construction d’appartement ou de maison neuve ou pour un achat dans l’ancien sous condition de travaux à hauteur de 33% du prix d’achat (ou de 25 % du coût total : achat + travaux).
    Le prêt à taux zéro s’arrêtera fin 2019 pour toute construction en dehors de Limoges (Limoges Landouge et Limoges Beaune les Mines inclus).
  • répondre à des critères de revenus : le plafond de ressources (« revenu fiscal de référence » en 2019 pour un achat à Limoges est de 51 000 euros pour un couple avec un enfant par exemple, ce qui correspond à un salaire de 4 600 euros par mois pour le couple. Ce plafond de ressources varie en fonction de la composition de la famille et de l’endroit où vous achèterez votre bien immobilier.
Lissage du crédit immobilier

Canal Crédits dispose d’un outil de « lissage de prêt » exclusif. Cela permet de créer des paliers de prêts, afin d’adapter le montant des mensualités du prêt principal au montant des mensualités du prêt à taux zéro. Pas d’inquiétude, votre budget sera respecté !

L’éco prêt à taux zéro (Eco PTZ)
L’éco prêt à taux zéro (Eco PTZ) permet de financer des travaux d’économie d’énergie dans un bien existant. Il vient d’être réformé (Voir eco-ptz).
Le prêt in fine

Le prêt In Fine est un prêt particulier, où le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt. Les emprunteurs doivent avoir une épargne sur laquelle le prêt In Fine sera « adossé ».

Le prêt relais

Le prêt relais ne concerne que les emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier. Il existe plusieurs types de prêt relais (en savoir +).

Le prêt à l’accession sociale (prêt PAS)

Le prêt à l’accession sociale (prêt PAS) : accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant faire un apport du montant des frais d’acquisition. Il ouvre droit à des frais d’hypothèque réduits et à des aides aux logement.

Le prêt épargne logement (PEL ou CEL)

Le prêt épargne logement ou PEL : accordé sous réserve d’avoir un Compte Epargne Logement (CEL) ou un Plan d’Epargne Logement (PEL), c’est un prêt dont les caractéristiques varient en fonction de l’épargne que vous avez placée dans le CEL ou le PEL au fil des années. Non utilisé en cette période de taux bas en raison de leurs taux de prêts élevés.

Le prêt action logement

Le prêt action logement est un prêt en général à 1% et dont la durée varie de 7 à 20 ans. Il permet à un salarié d’obtenir un coup de pouce pour l’obtention de son prêt. Très peu utilisé en ce moment car son taux est proche des taux du marché.

Tous ces prêts sont mis en place à l’achat d’un bien immobilier.
Mais la vie est rarement un long fleuve tranquille, et plusieurs évènements peuvent se produire…

Le divorce

En cas de divorce, si un des membres du couple veut conserver le bien immobilier, il faut désolidariser le crédit immobilier, afin que celui qui a le prêt à son nom soit celui qui possède le bien immobilier. Votre conseiller Canal Crédits vous accompagne dans la recherche de ce financement.

L’accident de la vie

Quelque fois, il est nécessaire de réduire les mensualités de vos prêts en cours. Canal Crédits est partenaire des grandes banques spécialisées dans le regroupement de crédits. Les conseils de Maryse vous garantissent la meilleure approche dans ces moments délicats : elle négocie des regroupements de crédits depuis 2005.

Prêt immobilier sans apport : conditions et comment l’obtenir

Il est tout à fait possible de financer votre projet immobilier par crédit immobilier sans apport, même si les meilleures offres de nos partenaires bancaires s’obtiendront en faisant un apport.
En général, plus la durée du prêt est longue et plus il est difficile d’obtenir un prêt sans apport.
Lorsque l’on dispose d’une épargne, il est plus facile d’obtenir un prêt sans apport.
Chaque banque a sa propre politique d’octroi de prêt, et elle évolue en permanence.
C’est pourquoi vos courtiers Canal Crédits rencontrent leurs partenaires bancaires chaque semaine : cela permet de savoir qui prête, comment et à quelles conditions et ainsi vous obtenir la meilleure offre de prêt immobilier.

Les taux des crédits immobiliers

Quelle est la tendance des taux d’intérêts en 2019 à Limoges ?
Tout d’abord, il existe 2 types de taux immobiliers : les taux fixes et les taux révisables (taux révisable ou taux variable sont 2 termes qui parlent du même sujet, puisque le mot « variable » est interdit par la directive sur le Crédit Immobilier, nous parlerons donc de taux « révisable »).

Les prêts à taux révisables

Ce sont des prêts pour lesquels les taux sont valables pour une période donnée et qui sont modifiés régulièrement -en général chaque année. A chaque date anniversaire, les taux sont révisés en fonction des indices décrits dans l’offre de prêt.
Que se passe-t-il si les taux montent ?
Les prêts à taux révisables peuvent comporter des périodes plus longues de taux « figés » : les 3 premières années par exemple. Dans ce cas, le taux ne changera pas pendant les 3 premières années, Le taux sera révisé ensuite tous les ans, à date anniversaire.
La variation du taux aura un effet sur la mensualité et/ou sur la durée, en fonction de ce qui est écrit sur l’offre de prêt. Attention donc à votre budget qui peut augmenter !
Les prêts à taux révisables proposés aux particuliers ont des limites à la hausse et à la baisse que l’on appelle « cap ». Les banques parlent généralement de prêts « capés ».
Il est possible de basculer d’un prêt à taux révisable à un prêt à taux fixe, à chaque date anniversaire du prêt. Cela se fera généralement à des conditions légèrement supérieures aux taux fixes du moment où vous ferez la bascule.
Les prêts immobiliers à taux révisables sont les crédits immobiliers les plus répandus en Europe… mais pas en France !

Les crédits immobiliers à taux fixes

En France, plus de 95 % des crédits immobiliers sont à taux fixe.
C’est le type de taux d’intérêt le plus confortable pour l’emprunteur : grâce au taux figé à la mise en place du prêt et pour toute sa durée, on connait à l’avance ses mensualités, sans surprise : la mensualité ne changera pas, et cela pour toute la durée du prêt.
De plus, il est facile de renégocier des prêts à taux fixes quand les taux baissent (voir la renégociation des prêts).
D’autant plus que quand les taux sont bas, ils ont plus de probabilité de monter que de descendre ! Et en ce moment, (février 2019), ils n’ont jamais été aussi bas !
A quel taux peut-on emprunter en ce moment ?
Chaque banque a sa propre politique de taux. Elle varie en fonction des revenus des emprunteurs, de l’épargne existante, du type de projet immobilier (locatif ou résidence principale).

Les taux immobiliers fixes moyens en Haute Vienne sur 25 ans en 2018 étaient de 1.80 % sur 25 ans contre 3.15 % en 2015. Une belle différence, totalement au bénéfice des emprunteurs !
Sur 15 ans, les taux immobiliers fixes en Haute Vienne en 2018 étaient de 1.20 %. Canal Crédits publie sur son site internet le baromètre des taux chaque mois tiré des taux de ses partenaires bancaires : vous pourrez ainsi connaitre les taux fixes d’aujourd’hui ! (voir le baromètre des taux Canal Crédits).
Qu’est-ce que ça veut dire « taux moyens ? Cela veut il dire que les taux peuvent être moins chers ?
C’est la moyenne des taux pratiqués par les banques en Haute Vienne. Les taux varient d’une banque à l’autre. Depuis 2014, Canal Crédits publie son baromètre des taux en compilant les données des prêts et des propositions des banques en Haute Vienne.

Qu’est-ce qu’un taux d’usure ?
Le taux d’usure des prêts immobiliers est le taux maximum autorisé pour un crédit. Il faut comparer le taux d’usure au taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut le coût du crédit augmenté de l’ensemble des frais liés au prêt : frais de dossier, assurance de prêt, coût de la garantie, éventuels frais de courtage…
Le taux d’usure immobilier est publié par la Banque de France chaque trimestre. Il permet de protéger les emprunteurs en obligeant les banques à ne pas trop s’éloigner des taux du marché.

 

Comment payer moins cher son prêt immobilier ?

Le premier point est d’avoir le meilleur taux de prêt immobilier. Vous pouvez faire confiance en l’action de votre courtier en prêt immobilier Canal Crédits qui prépare votre dossier pour faciliter son analyse par le banquier et qui vous permet d’obtenir des taux négociés au plus bas.

Le taux d’un prêt immobilier varie aussi en fonction de plusieurs paramètres :

  • la durée du prêt immobilier –votre souhait de mensualité, le montant de votre achat et votre capacité de remboursement détermineront cette durée
  • la qualité de votre dossier : taux d’endettement, niveau des revenus, épargne, apport…

En 1 seul rendez-vous, vous constituez le dossier auprès de Canal Crédits, qui présentera votre dossier aux banques locales et analysera les réponses pour vous garantir d’avoir le meilleur taux de prêt immobilier tout en ayant un crédit immobilier qui vous convient et donc la meilleure offre.

L’assurance emprunteur

Une assurance emprunteur vous couvre pendant la durée de vie du prêt, au minimum pour : 

  • le décès
  • la « perte totale et irréversible d’autonomie » (l’invalidité définitive à 33% ou 66 % selon les options prises dans les contrats).

Dans ces 2 cas, le prêt sera totalement remboursé pour une garantie souscrite à 100%.
Pour un achat immobilier locatif (pour louer le bien à un locataire), ces 2 garanties suffisent généralement.

Dans le cas d’un achat immobilier pour la résidence principale de l’emprunteur, on ajoute

  • l’interruption temporaire de travail, en général avec une franchise de 90 jours. En cas d’arrêt de travail long, au 91ième jour, l’assurance emprunteur va couvrir la mensualité du prêt (pour une garantie souscrite à 100 %).

Faut-il s’assurer à 50/50 ?

Chaque cas est particulier. Une assurance emprunteur à 50/50 veut dire que chaque assuré sera couvert pour la moitié du montant du prêt ou du montant des mensualités.
Lors du rendez-vous chez Canal Crédits, nous parlons de l’assurance emprunteur, et de l’importance des garanties et de l’adaptation de la couverture à votre cas particulier.

Et les assurances extérieures aux banques ?

Nous travaillons bien entendu avec les principales compagnies d’assurance emprunteur du marché, comme MetLife, Générali ou April, et nous étudions aussi la proposition des assurances des banques qui peuvent être intéressantes en fonction de votre profil. 

Peut-on changer d’assurance emprunteur pendant la durée du prêt ?

En cette période de taux bas, le montant des assurances est souvent équivalent à celui des intérêts bancaires ! Depuis 2018, il est possible de changer d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. La procédure est toutefois assez longue et fastidieuse dans les faits…

Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier ?

Les intérêts d’un prêt immobilier pour un mois sont obtenus en appliquant le taux du prêt à la somme que vous devez encore à la banque (le « capital restant dû »), en multipliant le résultat par le nombre de jours du mois, puis en divisant le tout par 365 (comme le nombre de jours d’une année).

capital restant dû  x  taux du prêt  x  nombre de jours du mois) / 365 = intérêts pour un mois

Mais alors dans ce cas, la mensualité d’un prêt immobilier change tous les mois ?
En théorie oui, mais pour faciliter le budget des particuliers, la mensualité des prêts immobiliers est constante. Cela veut dire que du premier au dernier jour du prêt vous payez la même chose. Simplement, au début du prêt, comme la somme que vous devez à la banque est importante, vous payez plus d’intérêts qu’à la fin du prêt, où vous devrez moins d’argent à la banque. En contrepartie, la part du prêt que vous remboursez chaque mois est moins importante au début et plus importante à la fin du prêt. Le tout s’équilibre, la mensualité est constante. La formule mathématique pour trouver la mensualité est complexe, vous vous en doutez ; le plus simple est de suivre le simulateur. Votre courtier Canal Crédits utilise des calculateurs « maison » ou sa calculatrice financière !

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Intérêts intercalaires

Si en raison des travaux, nous ne pouvons pas déménager tout de suite, comment faire pour ne pas payer le prêt immobilier en plus de notre loyer ?
Nous pouvons demander à la banque de mettre en place un différé total pendant la durée des travaux. Cela vous permet de ne rien payer pendant une certaine durée (24 à 36 mois maximum en fonction des banques). Attention, cela a un coût ! Votre conseiller Canal Crédits est là pour vous accompagner et trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

Il existe d’autres solutions comme le paiement des intérêts intercalaires au fur et à mesure des déblocages de fonds.
Ce sont les intérêts correspondant au montant débloqué par la banque. Un peu comme un découvert, mais au taux du prêt. Comme les taux sont bas en ce moment, les intérêts intercalaires sont peu élevés en ce moment.

Encore plus intéressant, si vous pouvez vous faire héberger gratuitement pendant la durée des travaux, c’est d’opter pour un amortissement immédiat. C’est une technique qui permet de payer des mensualités proportionnelles au montant du prêt. C’est la solution qui propose le coût total le plus bas pour votre prêt immobilier.

    Les délais de validité et d’acceptation d’un prêt immobilier

    Durée de validité de l’offre de prêt

    La banque doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant au minimum 30 jours à partir du moment où vous la recevez. Ce délai peut être plus long.

    Délai de réflexion de 10 jours

    Vous bénéficiez d’un délai de réflexion pour accepter l’offre de prêt.
    Ce délai de réflexion est de 10 jours et débute le lendemain du jour de la réception de l’offre. Vous pouvez donc retourner l’offre à votre prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé. Par exemple : si vous recevez une offre de prêt le 1er février, vous ne pourrez l’accepter qu’à partir du 12 février.
    Attention, si vous retournez l’offre avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours, celle-ci sera considérée comme nulle et tout sera à recommencer !
    Ce n’est qu’après l’acceptation de l’offre que vous pourrez recevoir des versements de la banque.

    Déblocage des fonds

    Aucun versement ne peut être réalisé avant la fin du délai de réflexion de 10 jours.
    En général, une fois l’offre de prêt retournée, les premiers fonds doivent être débloqués sous 6 mois.
    Quand l’opération se déroule avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont généralement débloqués au jour de la signature de l’acte devant celui-ci.
    Vous aurez ensuite entre 2 et 3 ans en fonction des banques pour débloquer entièrement votre crédit immobilier.