C’est le point du dispositif qui produit le plus de mauvaises surprises. Beaucoup d’emprunteurs calculent leur éligibilité sur leurs revenus actuels, découvrent en agence qu’un autre montant est retenu, et voient leur PTZ réduit ou refusé.
La règle est pourtant simple à vérifier soi-même, à condition de savoir laquelle s’applique.
La règle du plus élevé des deux
Le revenu pris en compte n’est pas simplement votre revenu fiscal de référence. C’est le plus élevé de ces deux montants :
- le revenu fiscal de référence de l’année N-2, cumulé pour toutes les personnes destinées à occuper le logement ;
- le coût total de l’opération divisé par neuf.
Cette seconde branche est un garde-fou. Elle empêche qu’un ménage déclarant peu de revenus finance une opération très coûteuse tout en bénéficiant de la quotité maximale, réservée aux tranches les plus modestes. Sur un projet à 270 000 €, elle fixe un revenu plancher de 30 000 €, quel que soit l’avis d’imposition.
Quel avis d’imposition
C’est l’année N-2 qui compte. Pour un prêt octroyé en 2026, le revenu de référence est celui de 2024, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025.
Ce décalage a des conséquences dans les deux sens, et il est rarement anticipé :
- Une hausse récente de revenus n’est pas prise en compte. Un ménage dont la situation s’est nettement améliorée peut rester éligible sur la base d’une année ancienne.
- Une baisse récente ne l’est pas davantage. Une perte d’emploi ou un passage à temps partiel intervenus l’an dernier ne réduisent pas le revenu retenu. C’est le cas de figure le plus douloureux.
- Une année exceptionnelle pèse deux ans. Une prime importante, une indemnité ou une plus-value déclarée en N-2 gonfle le RFR et peut faire basculer de tranche, alors que la situation est redevenue ordinaire.
Qui compte dans le foyer
La notion retenue n’est pas celle du foyer fiscal mais celle des personnes destinées à occuper le logement. C’est une différence importante en pratique.
Sont donc pris en compte les revenus de tous les futurs occupants, y compris ceux qui ne sont pas emprunteurs et ceux qui disposent d’un avis d’imposition distinct. Le nombre d’occupants sert par ailleurs à déterminer le plafond de ressources applicable et le plafond de coût d’opération.
Des tranches, pas un seuil unique
Contrairement à une idée répandue, le PTZ n’est pas un dispositif binaire dans lequel on serait éligible ou non. Les revenus déterminent une tranche, et à chaque tranche correspond une quotité — c’est-à-dire la part du coût d’opération retenu que le PTZ peut financer.
Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée, jusqu’au maximum applicable au type de logement concerné. Dépasser légèrement un seuil ne fait donc pas nécessairement perdre le PTZ : cela fait passer à la tranche suivante, avec une quotité plus faible, et un différé de remboursement généralement plus court.
La quotité dépend aussi de la nature du bien, l’écart entre logement collectif et maison individuelle dans le neuf étant très important : voir PTZ neuf ou ancien. Le montant résultant se chiffre avec le simulateur de PTZ.
Ce qui ne change rien
- Une évolution de revenus après l’octroi. Les conditions s’apprécient au moment où le prêt est accordé. Une augmentation ultérieure ne remet pas en cause le PTZ obtenu, et une baisse n’ouvre pas droit à un complément.
- Le montant de l’apport personnel. Il n’entre pas dans le calcul du revenu retenu, même s’il réduit le montant emprunté par ailleurs.
- Le patrimoine. Le dispositif raisonne en revenu fiscal de référence, pas en patrimoine détenu — sous réserve, évidemment, de la condition de primo-accession.
Questions fréquentes
Quel revenu est retenu pour calculer le PTZ ?
Le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence de l’année N-2, cumulé pour toutes les personnes destinées à occuper le logement, et le coût total de l’opération divisé par neuf. Cette seconde règle constitue un garde-fou destiné à éviter qu’un ménage déclarant peu de revenus finance une opération coûteuse en bénéficiant de la quotité maximale. Sur une opération de 270 000 €, elle fixe un revenu plancher de 30 000 €.
Quelle année d'imposition est prise en compte en 2026 ?
Celle de l’année N-2, soit les revenus 2024, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025. Ce décalage joue dans les deux sens : une hausse récente de revenus n’est pas prise en compte, ce qui peut être favorable, mais une baisse récente ne l’est pas davantage, ce qui pénalise les ménages dont la situation s’est dégradée. Une année exceptionnelle, marquée par une prime ou une indemnité, pèse ainsi pendant deux ans.
Les revenus d'un occupant non emprunteur comptent-ils ?
Oui. La notion retenue est celle des personnes destinées à occuper le logement, et non celle du foyer fiscal. Les revenus d’un concubin qui vivra dans le logement sans figurer au prêt sont donc intégrés au calcul, même s’il dispose d’un avis d’imposition distinct. C’est un point qui fait basculer des dossiers en fin de parcours et qui doit être vérifié dès le début du montage.
Que se passe-t-il si je dépasse légèrement le plafond ?
Le PTZ fonctionne par tranches et non par seuil unique. Dépasser légèrement un seuil fait généralement passer à la tranche suivante, avec une quotité plus faible et un différé de remboursement plus court, sans nécessairement supprimer le droit au prêt. En revanche, un dépassement du plafond le plus élevé applicable à votre zone et à la composition de votre foyer rend inéligible au dispositif.
Le PTZ est-il remis en cause si mes revenus augmentent ensuite ?
Non. Les conditions d’éligibilité s’apprécient au moment de l’octroi du prêt. Une augmentation de revenus intervenant après cette date ne remet pas en cause le PTZ accordé, ni son montant, ni ses conditions de remboursement. À l’inverse, une baisse de revenus ultérieure n’ouvre pas droit à un complément ou à une révision de la quotité initialement retenue.
Comment vérifier ma tranche avant de rencontrer une banque ?
En additionnant le revenu fiscal de référence de chaque futur occupant sur l’avis d’imposition N-2, puis en le comparant au coût total de l’opération divisé par neuf, et en retenant le plus élevé des deux. Ce montant doit ensuite être rapproché des plafonds applicables à votre zone et au nombre d’occupants, dont le barème est fixé par voie réglementaire et révisé régulièrement. Un simulateur à jour permet d’obtenir directement le résultat.
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Informations générales à caractère pédagogique, ne constituant pas un conseil en financement personnalisé. Contenu à jour de juillet 2026. Les plafonds de ressources, les seuils de tranches et les quotités sont fixés par voie réglementaire et révisés régulièrement : vérifiez le barème applicable à la date de votre demande sur Service-Public.fr et auprès d’une banque conventionnée.