Le chiffre est connu de tout le monde : 35 %. Ce qui l’est moins, c’est ce qu’on met dedans, ce qu’on met en face, et surtout le second indicateur que les banques regardent en parallèle sans jamais l’annoncer — le reste à vivre.
Deux dossiers affichant le même taux d’effort peuvent recevoir des réponses opposées. Cette page explique pourquoi.
Ce que dit exactement la règle
Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, devenues juridiquement contraignantes pour les établissements de crédit au 1er janvier 2022, fixent deux paramètres.
Un taux d’effort plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Ce dernier point est capital et souvent oublié dans les calculs faits à la maison : c’est bien la mensualité tout compris qui est rapportée aux revenus.
Une durée d’amortissement limitée à 25 ans, avec une extension possible à 27 ans lorsque le projet porte sur du neuf ou comporte des travaux représentant au moins 10 % du montant de l’opération.
Ces règles s’appliquent au prêt relais comme au crédit classique, avec parfois un peu plus de souplesse lorsque la vente du bien est déjà bien engagée.
Le calcul, sans approximation
Taux d’effort = (charges de crédit + assurance) ÷ revenus nets
Ce qui entre dans le calcul
| Option 1 | |
|---|---|
| Mensualités de tous les crédits en cours | Salaires nets avant impôt |
| Mensualité du prêt envisagé | Pensions et retraites |
| Assurance emprunteur | Revenus locatifs, retenus à 70 % |
| Pensions alimentaires versées | Pensions alimentaires perçues |
| Loyer, si vous restez locataire | Primes contractuelles et revenus réguliers |
La décote de 30 % appliquée aux loyers perçus surprend beaucoup d’investisseurs. Elle couvre la vacance locative, les impayés et les charges non récupérables. Concrètement, 1 500 € de loyers mensuels ne comptent que pour 1 050 € dans le calcul.
Le reste à vivre, l’indicateur silencieux
Le taux d’effort est un ratio. Il ne dit rien de ce qu’il reste concrètement pour vivre, et c’est sa limite fondamentale.
Un ménage à 8 000 € de revenus nets endetté à 35 % conserve 5 200 € par mois. Un ménage à 2 000 € endetté au même taux conserve 1 300 €. Même ratio, situations sans commune mesure. C’est précisément ce que le reste à vivre mesure : ce qui subsiste une fois toutes les charges fixes déduites.
Aucun texte ne fixe de seuil. Chaque établissement applique sa propre grille, généralement construite par personne au foyer, avec un montant additionnel par enfant. Deux conséquences pratiques :
- Sur les revenus modestes, le reste à vivre bloque parfois des dossiers pourtant conformes aux 35 %. Le ratio est respecté, le montant absolu ne suffit pas.
- Sur les revenus élevés, il justifie à l’inverse des dérogations. Un ménage très aisé peut supporter un taux d’effort supérieur sans risque réel, et c’est souvent ce qui motive l’usage de l’enveloppe dérogatoire.
La marge dérogatoire de 20 %
Le cadre du HCSF n’est pas absolu. Chaque banque peut déroger aux critères — taux d’effort ou durée — sur 20 % de sa production trimestrielle de crédits, cette enveloppe étant majoritairement fléchée vers l’acquisition de résidences principales, notamment pour les primo-accédants.
Trois conséquences que peu d’emprunteurs exploitent :
- Un refus à 36 % n’est pas un refus définitif du système, c’est un refus de cet établissement, à ce moment de son trimestre.
- Le moment de la demande compte. Une enveloppe dérogatoire déjà consommée en fin de trimestre se rouvre au début du suivant.
- La dérogation se justifie, par un reste à vivre confortable, un apport significatif, une épargne résiduelle ou une progression de revenus documentée. Elle ne s’obtient pas en la demandant, mais en rendant le dossier facile à défendre en interne.
Les leviers réels quand ça ne passe pas
- Allonger la durée, dans la limite des 25 ans. La mensualité baisse, le taux d’effort aussi — mais le coût total augmente. C’est un arbitrage, pas une astuce.
- Changer d’assurance emprunteur. Le levier le plus rapide, puisque l’assurance entre dans le calcul réglementaire et que son choix est libre.
- Solder un petit crédit. Supprimer une mensualité de crédit conso libère mécaniquement de la capacité, souvent bien plus que ce que le capital soldé représente.
- Regrouper ses crédits. C’est l’objet même du rachat de crédits : réaligner la charge mensuelle sur les revenus, au prix d’un coût total supérieur.
- Retravailler les revenus retenus. Primes contractuelles, revenus fonciers, moyenne lissée sur trois ans pour les indépendants : toutes les banques ne les intègrent pas de la même façon.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance emprunteur ?
Oui, et c’est un point déterminant. Le taux d’effort défini par le HCSF se calcule sur la mensualité tout compris, assurance emprunteur incluse. C’est la source d’erreur la plus fréquente dans les calculs réalisés par les emprunteurs eux-mêmes, qui aboutissent à une capacité surestimée. C’est aussi ce qui explique qu’une délégation d’assurance, en réduisant la mensualité retenue, puisse suffire à faire repasser un dossier sous le seuil.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d'endettement ?
Oui, dans le cadre de la marge de flexibilité prévue par le HCSF : chaque établissement peut déroger aux critères sur 20 % de sa production trimestrielle, cette enveloppe étant majoritairement destinée aux résidences principales. La dérogation n’est pas un droit et se justifie par la solidité globale du dossier : reste à vivre confortable, apport significatif, épargne résiduelle, revenus en progression. Un refus dans une banque ne préjuge donc pas de la réponse d’une autre.
Quelle différence entre taux d'endettement et reste à vivre ?
Le taux d’endettement est un ratio, plafonné réglementairement à 35 %. Le reste à vivre est un montant absolu : ce qu’il vous reste chaque mois une fois toutes les charges fixes déduites. Il n’a pas de seuil légal et chaque banque applique sa propre grille, généralement calculée par personne au foyer. Les deux indicateurs sont complémentaires : à ratio identique, c’est le reste à vivre qui départage un ménage aisé d’un ménage modeste.
Comment sont pris en compte les revenus locatifs ?
Ils sont retenus à hauteur de 70 % de leur montant, une décote destinée à couvrir la vacance locative, les impayés et les charges non récupérables. Un investisseur percevant 1 500 € de loyers mensuels ne verra donc que 1 050 € intégrés au calcul de sa capacité. Cette règle surprend souvent lors d’un second projet, car elle réduit sensiblement l’effet de levier attendu des revenus existants.
La durée maximale de 25 ans admet-elle des exceptions ?
Oui. Une extension à 27 ans est possible lorsque le projet porte sur un logement neuf ou comporte des travaux représentant au moins 10 % du montant total de l’opération. Cette souplesse permet de lisser les mensualités et donc de respecter le plafond de taux d’effort. Elle a une contrepartie mécanique : deux années d’intérêts supplémentaires, qui alourdissent le coût total du crédit.
Un regroupement de crédits fait-il baisser le taux d'endettement ?
Oui, c’est même sa fonction première : en allongeant la durée de remboursement, il réduit la charge mensuelle et donc le taux d’effort. Cette amélioration a un prix, puisque le coût total du crédit augmente presque toujours. L’opération se justifie quand le taux d’effort actuel n’est pas soutenable, beaucoup moins quand il s’agit simplement de dégager une capacité d’emprunt supplémentaire pour un nouveau projet.
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Informations générales à caractère pédagogique, ne constituant pas un conseil en financement personnalisé. Contenu à jour de juillet 2026. Sources : recommandations du Haut Conseil de stabilité financière relatives à l’octroi de crédits immobiliers, contraignantes pour les établissements depuis le 1er janvier 2022. Les grilles de reste à vivre sont propres à chaque établissement et ne font l’objet d’aucun seuil réglementaire.